Registro de imóveis: matrícula, escritura e averbação
A matrícula do imóvel, o registro que transfere a propriedade, as averbações e as certidões que o banco pede.
O cartório que guarda a história do imóvel
O cartório de registro de imóveis é a serventia que mantém a matrícula de cada imóvel da sua circunscrição. A matrícula é o documento que identifica o bem e concentra tudo o que aconteceu com ele: quem comprou, quem vendeu, qual banco tem hipoteca, se houve penhora, se a construção foi averbada, se houve divórcio dos proprietários.
Ao contrário do tabelionato de notas, aqui não existe livre escolha. Cada imóvel pertence à circunscrição de um único cartório, definida por lei estadual, e só aquele cartório pode registrar atos sobre ele. Se o imóvel fica em Palmas, o registro é no registro de imóveis de Palmas, ainda que a escritura tenha sido lavrada em Salvador.
O registro de imóveis também guarda os registros de incorporação e de instituição de condomínio, os loteamentos, as cédulas de crédito com garantia real e os pactos antenupcial das pessoas domiciliadas na sua área.
Escritura não transfere a propriedade, o registro sim
A escritura pública de compra e venda é lavrada no cartório de notas e representa o acordo entre vendedor e comprador, com fé pública. Ela não muda o dono no papel do imóvel. O artigo 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade se transfere entre vivos com o registro do título aquisitivo no registro de imóveis.
Enquanto a escritura não é registrada, o comprador tem um contrato e o vendedor continua figurando como proprietário na matrícula, com todos os riscos que isso traz: uma penhora contra o vendedor pode alcançar o imóvel, e uma nova venda do mesmo bem encontra o registro livre.
Existem títulos que já entram direto no registro, sem passar pela escritura. O contrato de financiamento imobiliário celebrado com instituição do sistema financeiro, com alienação fiduciária, tem força de escritura pública por previsão da Lei 9.514/1997 e é levado diretamente ao registro. A carta de arrematação, a formal de partilha e o mandado judicial também são títulos registráveis.
Registro e averbação: a diferença importa
A Lei de Registros Públicos separa os dois atos. O registro é usado para os fatos que criam, transferem ou extinguem direitos sobre o imóvel: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, incorporação. A averbação é usada para as alterações que não criam direito novo, mas mudam a descrição do imóvel ou a situação das pessoas envolvidas.
Averbações comuns: construção concluída (com o habite-se e a certidão negativa de débitos da obra), demolição, mudança de numeração ou de nome de rua, alteração de estado civil dos proprietários, divórcio, cancelamento de hipoteca depois da quitação e mudança de nome por casamento.
Muita gente descobre isso na hora de vender: um imóvel com casa construída e não averbada figura na matrícula como terreno, e o comprador que precisa de financiamento esbarra na divergência.
- Registro: compra e venda, doação, permuta, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora, incorporação e loteamento.
- Averbação: construção, demolição, divórcio, mudança de nome, cancelamento de hipoteca, retificação de área e alteração de endereço.
- Certidões: matrícula atualizada, ônus reais, ações reais e pessoais reipersecutórias, negativa de propriedade e inteiro teor.
As certidões que o banco e o comprador pedem
A certidão de matrícula atualizada mostra o estado atual do imóvel e é o documento básico de qualquer negociação. A certidão de ônus reais informa se existem hipoteca, alienação fiduciária, penhora ou outros gravames. A certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias informa se há processos anotados na matrícula.
Financiamentos costumam exigir as três com data recente, além de certidões pessoais dos vendedores. A certidão negativa de propriedade, ou pesquisa de bens, serve para o caminho inverso: descobrir quais imóveis uma pessoa tem na circunscrição.
Pela plataforma dos registradores é possível pedir certidões pela internet, com pagamento online e entrega em formato eletrônico assinado. A visualização da matrícula fica disponível em boa parte dos estados, o que evita uma ida ao balcão apenas para conferir a situação do imóvel.
Quanto tempo leva e o que pode dar errado
Protocolado o título, o oficial faz a qualificação registral, ou seja, examina se o documento atende às exigências legais. O prazo legal de análise é curto, contado em dias úteis, e o resultado pode ser o registro ou uma nota de exigência listando o que falta. Cumprida a exigência dentro do prazo do protocolo, a prioridade é mantida.
As exigências mais comuns envolvem falta de comprovante de pagamento do ITBI, divergência de nome ou estado civil entre o título e a matrícula, ausência de certidão negativa de débitos previdenciários em transações com pessoa jurídica, descrição do imóvel que não confere com a matrícula e ausência de averbação da construção.
Cada estado tem seu prazo e sua rotina, e o volume de trabalho da serventia influencia. O registro costuma levar de poucos dias a algumas semanas entre protocolo e conclusão.
O que entra na conta de comprar um imóvel
São três contas distintas e nenhuma substitui a outra: os emolumentos da escritura no cartório de notas, os emolumentos do registro no cartório de imóveis e o ITBI cobrado pela prefeitura, que costuma girar em torno de 2% a 3% do valor venal de referência, variando de município para município.
Os emolumentos do registro seguem faixas de valor da tabela estadual: quanto maior o valor do imóvel, maior o emolumento, com percentual decrescente. Programas habitacionais e o primeiro imóvel financiado pelo sistema financeiro da habitação têm redução prevista em lei, em geral de 50% nos atos de aquisição.
O que levar
| Documento | Observação |
|---|---|
| Título a registrar | Escritura pública, contrato de financiamento com força de escritura, formal de partilha, carta de arrematação ou mandado judicial. |
| Comprovante de pagamento do ITBI | Emitido pela prefeitura do município do imóvel; sem ele o registro não é concluído. |
| Matrícula atualizada do imóvel | Serve para conferir a descrição, os proprietários e os gravames antes de fechar o negócio. |
| Documentos pessoais de comprador e vendedor | Identidade, CPF, estado civil e regime de bens, que precisam coincidir com o que consta no título. |
| Habite-se e certidão da obra | Para averbar construção. Sem a averbação, a matrícula continua descrevendo apenas o terreno. |
| Termo de quitação do banco | Para averbar o cancelamento da hipoteca ou da alienação fiduciária após quitar o financiamento. |
Quanto costuma custar
Os valores dos atos de cartório (emolumentos) são fixados por lei estadual e publicados na tabela do Tribunal de Justiça de cada estado, com revisão em geral anual. As faixas abaixo servem apenas de referência para você se planejar: confirme o valor exato na tabela do seu estado ou com o cartório antes de ir.
| Ato | Faixa de referência | Observação |
|---|---|---|
| Registro de compra e venda | 0,3% a 1,5% do valor do imóvel | Aplicado por faixas da tabela estadual, com percentual menor conforme o valor sobe. |
| Registro com redução legal (primeiro imóvel no SFH) | cerca de metade do valor cheio | Benefício previsto em lei federal, aplicado conforme a tabela de cada estado. |
| Averbação de construção | R$ 100 a R$ 1.500 | Muitas tabelas calculam sobre o valor da obra declarado. |
| Averbação sem valor econômico (divórcio, nome, endereço) | R$ 40 a R$ 300 | Varia conforme o estado. |
| Certidão de matrícula | R$ 30 a R$ 120 | Varia conforme o estado. |
| Certidão de ônus reais | R$ 40 a R$ 150 | Varia conforme o estado. |
| ITBI (imposto municipal, não é emolumento) | cerca de 2% a 3% do valor de referência | Definido por lei de cada município e pago à prefeitura antes da escritura. |
Perguntas frequentes
Escritura pode ser feita em qualquer cartório?
Qual a diferença entre registro e averbação?
Comprei e fiz a escritura. Já sou dono?
Como consigo a certidão de matrícula do imóvel?
Quanto tempo demora um registro de imóvel?
O cartório de notas e o de registro de imóveis são o mesmo?
Onde encontrar a serventia
Use a busca por cidade para chegar à lista completa de cartórios com endereço e telefone. Nas cidades maiores dá para filtrar direto pela atribuição.
- Cartórios em São Paulo, SP (164 serventias)
- Cartórios em Porto Alegre, RS (80 serventias)
- Cartórios em Rio de Janeiro, RJ (80 serventias)
- Cartórios em Curitiba, PR (72 serventias)
- Cartórios em Recife, PE (56 serventias)
- Cartórios em Brasília, DF (50 serventias)
- Cartórios em Salvador, BA (50 serventias)
- Cartórios em Belém, PA (44 serventias)